Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha introdotto importanti novità in materia di cambio di destinazione d'uso, semplificando le procedure in molti casi ma mantenendo alcune limitazioni significative. Vediamo cosa cambia concretamente per i proprietari di immobili nella provincia di Lecce.
Cosa si intende per cambio di destinazione d'uso
Il cambio di destinazione d'uso consiste nella modifica della funzione per cui un immobile o una sua parte viene utilizzato. Le categorie funzionali previste dal Testo Unico dell'Edilizia sono:
- Residenziale (abitazioni)
- Turistico-ricettiva (alberghi, B&B, strutture ricettive)
- Produttiva e direzionale (uffici, studi professionali, laboratori)
- Commerciale (negozi, attività commerciali)
- Rurale (attività agricole)
Il cambio può essere rilevante (tra categorie diverse, es. da commerciale a residenziale) o non rilevante (all'interno della stessa categoria, es. da ufficio a studio professionale).
Le semplificazioni del Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha modificato l'art. 23-ter del DPR 380/2001, introducendo importanti semplificazioni:
Cambio d'uso senza opere
Il cambio di destinazione d'uso senza opere edilizie all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Il cambio senza opere tra categorie diverse è ora consentito nelle zone A, B e C del piano regolatore (centri storici, zone residenziali consolidate e zone di espansione), salvo diverse disposizioni comunali.
Cambio d'uso con opere
Quando il cambio di destinazione comporta anche lavori edilizi, il titolo abilitativo necessario è quello previsto per le opere stesse (CILA, SCIA o permesso di costruire a seconda dell'intervento).
I limiti: piani terra e seminterrati
Una precisazione importante riguarda i piani terra e i seminterrati. La giurisprudenza e le normative regionali hanno chiarito che per queste unità immobiliari restano in vigore le regole regionali e comunali più restrittive. Nella Regione Puglia, ad esempio, il cambio d'uso dei locali al piano terra in zona commerciale può essere soggetto a condizioni specifiche previste dal piano urbanistico comunale.
Attenzione: I Comuni possono stabilire "specifiche condizioni" nei propri strumenti urbanistici che limitano o condizionano i cambi di destinazione d'uso, anche dopo il Salva Casa. È fondamentale verificare sempre il regolamento urbanistico del Comune dove si trova l'immobile.
Spazi accessori: cosa non si può fare
Un altro punto chiarito dalla recente giurisprudenza è che il cambio d'uso degli spazi accessori (cantine, garage, ripostigli) in spazi abitativi non rientra nelle semplificazioni del Salva Casa. Questi spazi, essendo privi di autonomia funzionale, non possono essere trasformati in abitazioni senza un intervento edilizio completo e i relativi titoli abilitativi.
Il cambio d'uso nel Salento: casi frequenti
Nella provincia di Lecce i cambi di destinazione d'uso più richiesti riguardano:
- Da residenziale a turistico-ricettivo: per avviare attività di B&B o casa vacanze, molto diffuse nel Salento
- Da commerciale a residenziale: riconversione di locali commerciali in zone con scarsa domanda di negozi
- Da rurale a residenziale: recupero di masserie e strutture agricole storiche
- Da magazzino a laboratorio artigianale: per nuove attività produttive
Il nostro supporto
Lo Studio Tecnico Geom. Rizzello ti assiste in tutte le fasi del cambio di destinazione d'uso: dalla verifica della fattibilità urbanistica all'aggiornamento catastale, passando per la presentazione delle pratiche edilizie necessarie. Operiamo su tutta la provincia di Lecce e conosciamo le specifiche normative dei singoli Comuni del Salento.