Molti edifici costruiti prima del 1975 nel Salento presentano altezze interne e superfici inferiori ai requisiti stabiliti dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Questo crea frequenti problemi in caso di compravendita, ristrutturazione o cambio di destinazione d'uso. Ma quando è possibile derogare a questi requisiti?
Il D.M. 5 luglio 1975: cosa prevede
Il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 ha stabilito i requisiti igienico-sanitari minimi per gli ambienti abitativi in Italia. I parametri principali sono:
- Altezza minima interna: 2,70 m per i locali abitabili (soggiorno, camera, cucina)
- Altezza minima per corridoi e servizi: 2,40 m
- Superficie minima abitabile: 28 mq per alloggi monolocale per una persona, 38 mq per due persone
- Superficie camere: minimo 9 mq per camere singole, 14 mq per camere doppie
- Rapporto aeroilluminante: non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento
Gli edifici anteriori al 1975
Il patrimonio edilizio del Salento è in gran parte costituito da edifici storici — case a corte, pajare, masserie, abitazioni nei centri storici — costruiti ben prima del 1975. Questi immobili, realizzati secondo le tecniche costruttive tradizionali, spesso presentano:
- Altezze interne di 2,50-2,60 m (o anche inferiori nelle pajare)
- Stanze di dimensioni ridotte rispetto agli standard attuali
- Aperture di dimensioni contenute, tipiche dell'architettura locale
Quando si possono escludere i requisiti del D.M. 1975
La giurisprudenza ha chiarito che i requisiti del D.M. 1975 non si applicano retroattivamente agli edifici costruiti prima della sua entrata in vigore, a condizione che:
- L'edificio sia stato legittimamente costruito secondo la normativa vigente all'epoca
- Non vengano eseguiti interventi di ristrutturazione sostanziale che alterino le caratteristiche dell'immobile
- L'immobile mantenga la stessa destinazione d'uso originaria
Il Decreto Salva Casa: Il D.L. 69/2024 ha introdotto importanti novità anche su questo tema, consentendo il recupero abitativo di locali con altezze inferiori a 2,70 m (fino a 2,40 m) in presenza di specifiche condizioni di comfort (ventilazione meccanica, illuminazione adeguata), ampliando le possibilità di valorizzazione degli edifici storici.
Le deroghe previste dalla normativa
Oltre al principio di non retroattività, esistono deroghe specifiche:
Deroghe regionali
La Regione Puglia, con la Legge Regionale sul recupero del patrimonio edilizio, ha previsto la possibilità di derogare ai requisiti igienico-sanitari per gli interventi di recupero e valorizzazione degli edifici storici e tradizionali, riconoscendo il valore culturale dell'architettura salentina.
Deroghe per i centri storici
Nei centri storici classificati come zona A dal piano regolatore, i regolamenti comunali possono prevedere deroghe specifiche ai requisiti di altezza e superficie, purché siano garantite condizioni igieniche adeguate.
Deroga per edifici vincolati
Gli immobili sottoposti a vincolo culturale (D.Lgs. 42/2004) possono beneficiare di deroghe ai requisiti igienici quando il rispetto degli standard comprometterebbe la conservazione dei caratteri architettonici dell'edificio.
Implicazioni pratiche
La questione dei requisiti igienici ante 1975 emerge frequentemente in diverse situazioni:
- Compravendite: il notaio potrebbe richiedere la verifica della conformità igienico-sanitaria
- Ristrutturazioni: gli interventi devono essere valutati per capire se fanno scattare l'obbligo di adeguamento
- Certificato di agibilità: la richiesta di nuovo certificato richiede la verifica dei requisiti
- Cambio d'uso: il passaggio a destinazione abitativa richiede il rispetto dei requisiti vigenti
Il nostro supporto
Lo Studio Tecnico Geom. Rizzello effettua verifiche puntuali sugli edifici ante 1975, accertando la legittimità originaria e l'applicabilità delle deroghe. Ti assistiamo nella valorizzazione del tuo immobile storico nel rispetto della normativa, operando su tutta la provincia di Lecce.